Fast eller variabel rente?
Det bedste boliglån afhænger af din økonomiske situation. Nedenfor kan du blive klogere på de ting, der er værd at forstå, når du skal finansiere din bolig.
Bliss giver overblik og information, ikke finansiel rådgivning. Vurderingerne nedenfor bygger på uafhængige kilder (se nederst).
Variabel rente
Renten følger markedet og justeres løbende. Historisk cirka 1,5 til 2 procentpoint lavere end fast rente.
≈ 10.000 kr. sparet om året pr. lånt million
Passer typisk hvis…
- Du har luft i økonomien til rentestigninger
- Du tænker langsigtet (15 år eller mere)
- Du vil investere friværdien ved siden af
Ulemper
- Ydelsen svinger, så der er mindre budgetsikkerhed
- Kræver at du kan tåle et højere renteniveau
Fast rente
Renten er låst i hele løbetiden. Du betaler en forsikringspræmie mod rentestigninger.
Dyrere, men forudsigelig ydelse i mange år
Passer typisk hvis…
- Du er ny på boligmarkedet med høj gæld
- Du har brug for budgetsikkerhed og ro
- Verden eller din økonomi føles usikker
Ulemper
- 1,5 til 2 procentpoint dyrere end variabel
- Fristes let til dyre konverteringer
Sådan lyder to tommelfingerregler fra Pengeministeriet (uafhængig kilde, ikke Bliss' råd):
Har du luft i økonomien?
Et variabelt lån er historisk billigst, og kan så få lov at ligge. Når boligen stiger, kan man belåne den nye friværdi og investere en del ved siden af.
Skal du have fast rente?
Kig efter den effektive rente, ikke kursen. Et lån tæt på kurs 100 rummer en konverteringspræmie for en mulighed, mange aldrig bruger.
„Har du plads i din økonomi, så er det bedste lån et variabelt forrentet lån.“
Bliss giver overblik og generel information, ikke finansiel rådgivning. Tal med en uvildig rådgiver om din konkrete situation. Kilder: Pengeministeriet, Nationalbanken, Realkredit Danmark.
- Variabel rente
- Rente der følger markedet og tilpasses med faste mellemrum (fx hvert 1. til 5. år).
- Fast rente
- Rente låst i hele lånets løbetid. Forudsigelig ydelse, men historisk dyrere.
- Konvertering
- At indfri sit lån og optage et nyt med en anden rente eller kurs.
- Kurs
- Prisen på de realkreditobligationer, der ligger bag lånet.
- Effektiv rente
- Lånets samlede årlige omkostning inklusive bidrag og gebyrer, i én procent.
- Konverteringspræmie
- Den ekstra rente man betaler for muligheden for at lægge om ved kurs tæt på 100.
- Kursgevinst
- Gevinst når restgælden falder, fordi obligationskursen er faldet (typisk når renten stiger).
- Bidragssats
- Realkreditinstituttets løbende gebyr, som indgår i den effektive rente.
Det, folk faktisk spørger om
Hvad er forskellen på fast og variabel rente?
Ved fast rente er renten låst i hele lånets løbetid, så ydelsen er den samme uanset markedet. Ved variabel rente følger renten markedet og tilpasses løbende, typisk hvert 1., 3. eller 5. år. Fast rente giver forudsigelighed, variabel rente er historisk billigere, men svinger.
Er fast eller variabel rente billigst?
Historisk har variabel rente i gennemsnit været omkring 1,5 til 2 procentpoint billigere end fast rente. Ifølge Pengeministeriet, med henvisning til analyser fra Nationalbanken og Realkredit Danmark, har variabel over 15 år eller mere typisk været 150.000 til 350.000 kr billigere pr. lånt million. Fast rente koster mere, fordi den også er en forsikring mod rentestigninger. Hvad der passer bedst afhænger af den enkeltes økonomi og tidshorisont.
Kan det betale sig at konvertere sit boliglån?
Konvertering koster gebyrer og kursspænd, og gevinsten ved at skære af gælden, når renten stiger, spises ofte op af omkostninger. Ifølge Pengeministeriet betaler det sig typisk kun, hvis renten falder hurtigt igen bagefter. Renten skulle stige mere end 5 procentpoint, før gevinsten kunne måle sig med at blive i en variabel rente.
Hvad er den effektive rente, og hvorfor er den vigtig?
Den effektive rente er lånets samlede årlige omkostning, inklusive bidragssats, gebyrer og kurs, udtrykt som én procent. Den viser, hvad lånet reelt koster over tid, i modsætning til den pålydende kuponrente.
Hvad betyder kurs 100 på et fastforrentet lån?
Kursen er prisen på de bagvedliggende realkreditobligationer. Et lån tæt på kurs 100 rummer en indbygget mulighed for at konvertere, hvis renten falder, men den mulighed koster en ekstra præmie i renten. Ligger kursen lavere, er præmien mindre.
Hvorfor ringer banken og foreslår at lægge lånet om?
Banker, realkreditinstitutter og rådgivere tjener gebyrer på at rådgive om og gennemføre konverteringer. Ifølge Pengeministeriet er det derfor, rådgivningen ofte lyder på at optage lån tæt på kurs 100 og lægge om, når renten bevæger sig.
Hvor meget kan man spare med variabel rente?
Som forsimplet tommelfingerregel er besparelsen omkring 10.000 kr om året pr. lånt million ved variabel frem for fast rente, cirka 100.000 kr over ti år pr. million (kilde: Pengeministeriet). Den faktiske forskel afhænger af renteudviklingen.